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法律视角下的业委会维权
www.xawb.com 2005-05-30 09:44:34 西安晚报
 
 

小区管理跟不上,多个窗户上的铝合金被盗。

没有物业公司,业主自己整治小区环境。

  东方小区数百业主想成立业主委员会(以下简称业委会)来维权,但却被有关部门告知,因为项目违法,他们根本不可能成立一个真正意义上的业委会!有了依法维权的意识,却没有合法的身份,众多业主陷入一个两难的境地。而具有合法身份的福安花园等小区的业委会维权依然步履维艰,前路漫漫……

  据了解,我市目前成立的业委会有一二十家,这表明越来越多的业主意识到依法维权的重要,成立自主性质的业委会,已成为房产维权的一个新热点。

  

  文/图记者雷县鸿

  东方小区的遭遇

  五六年前,东方小区的商品住房因为价格低而卖得特别火,很多人买得都是期房,在施工现场,开发商方面的销售人员指着正在挖的地基坑说,房子很快会盖起来,保证没问题。谁承想,从交钱的那一刻起,这些业主们就掉进了别人早就挖好的“坑”里,至今也没有爬上来。

  被蒙骗的业主们多次找有关部门反映,到司法机关起诉,但都失败而归,原因大同小异,他们买的房子是违法开发建设的,在法律上得不到支持。回过头找开发商,也是毫无结果,而且当时的小区里垃圾成堆,小偷频频得手,环境恶劣,双方的矛盾日益激化。

  到了2003年7月,酷热难耐,小区因开发商拖欠水电费被停水停电一月有余,业主们遂成立了一个自救小组,派代表和开发商协商,无果,后在当地区政府的协调下,水电最终是给供上了,但开发商却一直不出面。这次停水停电让业主们意识到,必须成立一个业委会,打理小区内的物业管理,维护自己的合法权益。

  得不到认可的“业委会”

  但新的情况出现了。

  按照国家建设部关于成立业委会的有关规定,葛女士等人为成立东方大市场业委会到房屋管理部门登记备案,却被告知,由于该小区本身就是一个违法项目,不可能成立真正意义上的业委会。葛女士等人只好到当地基层政府备案了事。

  但小区的事大家还都指望着他们去干。尽管没有一个合法的身份,但这个“准业委会”还是履行起业委会的职责,在没有物业管理的情况下,清除小区内垃圾80余车,买树苗花草,改善小区环境,挖出原有的劣质电缆,重新安装合格的供电设施,疏通下水道,夜间组织业主巡逻,保证众多业主的安全……74岁的业主刘树春对小区内的环境变化,评价是“翻天覆地”。

  记者:业委会是哪一年成立的?葛女士:2003年11月底12月初。记者:业委会现在有多少人?

  葛女士:26人,都是50岁以上的年纪,全部是共产党员,我最年轻,54岁,副主任老田,60多岁了,拉垃圾时,干活比得上小伙子。

  记者:主要职责是?

  葛女士:就是为全体业主服务,收水、电费,整治环境。

  记者:人家说你们不合法?

  葛女士:我们当时报到了街道办事处,去房管局备案还是办事处给开的介绍信,我们都是党员,都是为业主服务,我们没一个人在这里领钱,全是义务劳动。

  副主任老黄:谁也不想买违法房地产项目,但当时看这里这么大一片地方都在开发,认为政府肯定是知道的,谁知全是违法项目;再说人一辈子能买几回房?我是1999年入住的,当时根本不懂买房还要看“五证”什么的。

  记者:损耗的水电费从哪里来?

  葛女士:现在开发商还有18套房子没卖出去,我们业主大会就决定出租房子,每套房子每月50元。现在在业委会领工资的有四个人,聘请的会计、出纳和水电工,工资都不高,水电工每人只有二三百元。

  记者:听说开发商还以侵权告过你们这个业委会?

  葛女士:有这回事。其实我们现在是无偿地替别人在干活,你(开发商)不回来,扔下的烂摊子不管,我们的生活还得过,我们这么做问心无愧。

  记者:没有合法的身份,你们自己的房子也办不到房产证,今后怎么办?

  葛女士:小区的环境还得改善,像排污、安全、公共设施的维修等,还得接着干。其实我们也是在替政府分忧,维权的事,也不会停。

  福安花园小区的困境

  房子面积不够,房子质量有问题,房产证办不下来,广告上的绿地、停车场、活动中心、道路、路灯、双气、供暖、停车棚、变压器房迟迟不见动静,空地几乎没有了,连楼顶、墙面、地下车库、门房、办公用房都租出去了,收费名称也越来越看不明白:什么手续费、附加费、道路费、更名费、维修费、综合费、建档费、代征费、损耗费、管道费;还有,因为摆不正自己替别人服务的角色,物业公司超越权限侵犯全体业主或部分业主的权益,比如将已经出售给全体业主的公摊面积或公用设施二次出售或出租给业主或非业主……这是有名的老孙打假网站上大家投诉最多的事情,记者采访中有业主说,只有成立业委会,这些事情才不会发生,才能更好地维护全体业主的权益。

  业主成立业委会维权的原因主要有两种,一个是涉及房屋产权问题,另一个则是因为对物业管理不满意。福安花园小区即属于后者。

  因为对物业公司的服务不满意,小区业主便召开业主大会,希望成立业委会维权,但到房管局备案时,工作人员要求其到当地的街道办事处盖章,但街道办以从未办理过类似的事情为由拒绝盖章签字。筹备小组的冯荣等人先后去了16次,才算有了结果,5月24日,冯荣拿到了福安花园小区业委会的备案表后高兴地说,凭借这个表就可刻办公章,正式履行业主大会授予的权力和业务,维护全体业主的权益。

  尽管目前还没有办公地点,但冯荣仍坚定地认为,以后肯定会面临很多困难,但不管能不能都解决,也要往前走。他说:“现在成立业委会就是前进了一大步。没有业委会,我们出去维权,人家总以为我们是个人行为,代表不了全体业主,这样不行,现在业委会成立了,我们身后是众多业主,底气更足。我们不会和物业公司冲突,更不愿打架,我们会按照全体业主的意愿,在国家规定的范围内履行业委会的职责。”

  开发商参与遭质疑

  在成立业委会前,有一个业主大会筹备小组,按照2003年9月1日同时施行的《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定,这个筹备小组要有建设单位(包括公有住房出售单位)参与。在具体执行过程中,一些建设单位在参与业主大会筹备小组后,给业主大会的成立带来了阻力。因此让建设单位参与业主大会筹备小组,受到了多方质疑。

  房地产界的打假名人孙安民认为,让建设单位也就是我们平常所说的开发商参与业主大会筹备组,给成立业委会添置了一个障碍。在老孙看来,许多开发商为了继续在开发项目上赚钱,总是想尽办法安置自己的物业公司进驻,这无形中就打破了竞聘物业管理标的的公平原则。竞聘哪个物业公司为自己服务,是业主们的事情,别人无权插手。物业公司应当全心全意地为所有的业主服务,说句不恰当的话:物业公司是保姆,业主们才是主人。如果服务不努力,面临的就是被“炒鱿鱼”。成立业委会的好处就是能使这种雇佣和被雇佣的关系更加明了,有利于业主维权。

  朱彦臻律师认为,让开发商参与进来,关键是混淆了开发商与业主之间的权利义务关系,彼此之间的关系没有搞清楚。朱彦臻比喻说,开发商就像卖水杯的一个销售商,水杯卖给了别人,物权就全部转移给买方,销售商承担的只是必须的售后服务,不可能再对杯子的使用等指手画脚,房子同样如此。让开放商参与业主大会筹备工作,在法律上没有依据。

  在东郊大信小区,就出现了这样的问题,原先的开发商态度不积极,致使业委会的成立进展缓慢。这个小区总共85户业主,负责物业管理的人家也住在这里,因为在物业管理方面有争执,这个原先售房给大家的物业管理者不愿参与筹备工作,使得业委会的成立暂时停滞下来,大信小区的业主告诉记者,他们已认真咨询过有关部门,成立业委会的决定不会轻易放弃。

  维权路漫漫

  作为业主大会的执行机构,业委会的行为有了法律的支持,如今,东方大市场、福安花园、大信小区三个地方近1800户业主都将维权希望寄托在了成立业委会上,其中,福安花园业委会已经正式成立,大信小区正在努力,而东方大市场的准业委会则还游走在法律边缘。

  朱彦臻律师说,归根结底地说,出现东方大市场众多业主有意识维权却无合法身份的现状,与有关政府职能部门的监管不力有直接关系,实在难以想像,一个小偷偷东西都可能被抓住,而面积这么大、建设周期这么长的违法房地产项目却长期得不到整治,单用一个不知道是无论如何也解释不过去的。

  对于一个合法的房地产项目来说,成立业委会不是难事,但对于东方大市场这样的违法项目来说,想通过成立业委会维权则有很大的难度。而且,即便成立了业委会,业主维权仍有很长的路要走。

  朱彦臻提出,成立了业委会的小区,维权仍面临一些新的问题,比如,业委会成员的时间是否充裕,能力大小问题,人心齐不齐等等,都可能影响业委会的正常运转,影响到维权。所以,成立起来的业委会必须要弄清自己的职责,依法维权才是最好的出路。而对于非法开发房地产项目并造成恶劣影响的,司法机关应判处其承担刑事责任,惟有加大处罚力度,违法房地产项目也许才会有所减少,成立一个符合全体业主意愿的业委会才有现实意义。

  据了解,我市目前成立的业委会有一二十家,这表明越来越多的业主意识到依法维权的重要,当大家都知道用法律来维护自己的权利时,相信葛女士他们的类似遭遇将不会再发生。

 
 
 
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