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安得广厦千万间
 
www.xawb.com 2006-06-14 09:50:12 西安晚报
 
 

安得广厦千万间―――西安经济适用房建设巡礼

一些大型的经济适用房项目,受到群众欢迎。

受群众欢迎的经济适用房项目。

  文/记者陈静周骏实习生和莹图/记者谢伟

  核心提示

  经济适用房是国家提供给中低收入家庭的政策性住房,是我国全面建设小康社会、构建和谐社会的重要环节,是政府亲民政策在住房建设领域的集中体现……一直以来,我市花大力气致力于经济适用房的建设,取得了良好效果。

  经济适用房突降的幸福让他无法相信这是真的东郊某经济适用房小区。

  面南背北朝向的一套两居室内采光充足,宽敞的客厅里,午后的阳光正洒在47岁的耿国强略显粗糙的脸上,映出的全是快乐和幸福。

  “如果不是政府有经济适用房的政策,我都不敢想象现在会住在这样属于自己的两居室套房内。”耿国强说。由于腿有残疾、无正式工作,妻子也是到处打工,儿子正是读书花钱的时候,这样一种不稳定的生存状态让耿国强习惯了不去多想、远想。但现在,他的确是这套房子的主人,并且已经在这里踏踏实实地生活了五年多。

  随着社会经济的发展,市民改善自身居住条件的愿望也日趋强烈,2000年以后,房地产市场愈发火爆。但商品房房价的一路上扬,也使得中低收入家庭望尘莫及。

  自小在庙后街长大的耿国强,一直和一大家子老老少少同住在一个四合院里。直到1998年,因旧城拆迁改造时他们选择了货币安置,从此,他便与妻儿开始了不稳定的租房生活。那时,一家三口居住在不到二十平方米的简易民房里,屋内的一张方桌吃饭时是饭桌,擦去饭渍就成了儿子的书桌。怕影响孩子学习,家里仅有的一台黑白电视也被束之高阁。一到傍晚孩子开始温书的时候,他和妻子就一人搬张板凳坐在屋外。即使是选择了这样的生活,一家三口还是需要从不到千元的月收入里挤出100多元缴纳房租。

  耿国强的爱人无意间听说有个“经济适用房”能解决中低收入家庭的住房困难,便抱着试试看的态度前往主管部门咨询,并按照要求进行了登记,还提供了残联和街办等出具的相关证明。1999年底的一天,就在他们几乎将此事遗忘的时候,耿国强一家人突然接到主管部门的电话,通知他们一家人去看房。两室两厅的新房宽敞明亮,房前窗外更是绿树环绕,“儿子可以有独立的房间学习了!”最让他们无法相信的是:房屋价格几乎只有当时市面商品房的一半……突然降临的幸福,让一家人几乎无法相信这是真的。

  “作为面向中低收入市民的特殊房源,我们会全力保障经济适用房只卖给那些生活有困难、家庭收入低的普通市民,政府在这方面做了大量的工作。”市经济适用房管理办公室有关负责人告诉记者。

  经济适用房为中低收入市民“量身定制”

  作为面向中低收入家庭的保障性住房,经济适用房盖多大、卖多贵才合适?为确保经济适用房成为中低收入市民的“购买专利”,市政府多次对经济适用房的建设标准、销售价格、销售对象作出明确要求。

  ●面积限制:户均不超80平方米

  市政府曾下发文件明确指出,经济适用住房是解决住房困难人口的保障性住房,应以中小户型为主,同时应有完善的配套和良好的环境。多大面积才算中小户型,市建委有关人士很肯定地告诉记者:“户均面积不能超过80平方米。”

  ●价格限制:利润在开发成本的百分之三以内

  按照市政府有关规定,经济适用房的销售价格实行政府指导价,有关部门对售价进行审核后,将向社会公布。未经审核者,市国土资源局和房屋管理局不予办理销(预)售许可证。制定政府指导价后,经济适用房的利润率将被严格控制在开发成本的3%以内。

  ●销售对象限制:购买人需经严格审核

  作为带有社会保障性质的特殊商品房,经济适用房对销售对象有所限制,不能像普通商品房那样面向社会敞开供应。销售过程中,开发企业必须按照有关文件核实购买人条件,报市经房办审查批准后方可销售。否则,有关部门将不予办理产权登记手续。

  按照初步拟定的《西安市经济适用房管理办法》,符合下列条件的家庭可以购买一套经济适用住房:具有本市城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员);未享受政策性住房的无房户或住房困难户(单身购房年龄须在35周岁以上);家庭收入符合市政府划定的收入线标准。市政府规定的其他条件。我市允许购买经济适用住房的家庭收入线标准暂定为家庭年收入低于或等于在本市购买一套60平方米的普通商品房平均价格的六分之一,具体标准由有关部门调查确定,并每年向社会公布一次。住房困难户暂定为人均住房面积低于全市人均住房面积60%的家庭或家庭住房建筑面积低于45平方米。人均住房标准由相关部门确定,每年向社会公布一次。国家公务员现住房面积低于国家政策规定标准的可购买经济适用住房一套。

  按照目前拟定的管理办法,我市单身家庭可购买建筑面积60平方米以下的房型,三口之家可购买建筑面积不大于80平方米的房型(二人按三人计),以上每增加一人可增加建筑面积20平方米。购买面积超过规定面积部分,须补交政府物价管理部门核定的同地段的商品房与经济适用住房的差价款。

  为彻底杜绝部分“楼市炒家”低价购买经济适用房,然后倒手高价卖出牟利的“歪脑筋”,我市对经济适用房的出售做出了严格规定。购买的经济适用住房所有权属购买人所有,购买人在住满五年后,可以上市出售。以市场价出售经济适用住房时,由房屋产权管理部门代收买房时政府物价管理部门核定的经济适用住房价格和同地段商品房价格差价款,已经在购买时缴纳过的部分,在上市时不再补缴。按市场价出售后,不得再购买经济适用住房和其他政策性住房。未住满五年确需出售的,只能以届时经济适用住房价格出售给符合购买经济适用住房条件的家庭,出售后仍符合购买经济适用住房条件的,仍可申请购买经济适用住房。

  对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的个人,将由主管部门责成开发建设单位收回,不能收回的,购房人在办理产权证时由房屋产权主管部门代收经济适用住房与同地段商品房的差价款,该房屋不再纳入经济适用住房管理。同时,提请购房人所在单位对购房人进行行政处分;对出具虚假证明的单位,由经济适用房管理部门提请其上级主管部门追究单位主要领导的责任。

  在对经济适用房市场建立起严谨的管理体制后,我市经济适用房建设的脚步不断加快。

  2004年,130万平方米的经济适用房建成投入使用,并在价格、户型和销售对象上予以严格审核,其中约80万平方米为单位集资建房,这批房源旨在解决本单位职工的居住问题,一般不向社会发售,其余约50万平方米住宅由开发企业投资兴建。

  2005年,我市有8处新的经济适用房项目投入实施,总面积达70.09万平方米。其中包括地处北二环东段以南的长安易居;西郊枣园西路的丰盛园小区3.3万平方米的高层住宅;太华北路的百花园小区4.5万平方米的两栋高层住宅;丰镐西路的汉城小区4万平方米小高层住宅;丈八北路的枫韵蓝湾共有7.12万平方米小高层和11.4万平方米高层住宅。地处凤城一路的鼎新花园共有3.12万平方米多层和1.85万平方米小高层;东关正街以北的东关小区内的12万平方米高层等。另有包括北二环以北的聚泉科技示范小区约8.4万平方米的住宅在内,70万平方米的经济适用房让更多的中低收入家庭迁入新居。

  摒弃奢华

  经济适用房让百姓买得起除了赞成声、支持声,一些被采访者也认为经济适用房是“好住难买”,存在诸多问题。如目前一些经济适用房的价格,多层每平方米1800元,小高层每平方米2500元价格,对此,工薪人士大多表示,这样的价格相对于他们的经济承受力还是偏高。接受记者采访时,一位中年男士坦言,诚然经济适用房的价格攀升确有物价、建材上涨等无法回避的客观因素,但一些经济适用房过于奢华也是不能忽视的因素,像一些经济适用房的外观造型没必要弄得过于奢华,有的楼外墙贴上瓷砖等,其实根本没必要。这样无形中增加了建房成本,也加重了买房者的负担。

  记者在高新区内我市某经济适用房小区了解到,该项目目前每平方米均价在2800元以上,最高价格已接近3000元每平方米,与周边普通商品房项目相比虽然较低,但按照一套80平方米的住宅计算,其总价仍在22万元至24万元之间,这个价格对中低收入者来说,仍是极其沉重的经济负担。社区水景、可视对讲系统、主题广场……这些“高档次”的社区配套与“为中低收入者解决居住难题”的建设宗旨显然有些不搭调。对此,市经房办负责人在接受采访时明确表示:“今后的经济适用房建设必须通过品位战胜档次,质量好、功能全即可,绝不能偏离建设宗旨而追求奢华。”据悉,我市今后对经济适用房建设成本的控制将主要体现在四大方面,主要包括:

  ●降低土地成本。今后经济适用房项目的选址将避开土地价格较高的“黄金地段”,尽量在土地价格较为经济的地段进行建设。选址得当,预计可使每平方米住宅的造价降低300至500元。虽然与周边配套成熟,人文环境、商业氛围、交通状况都比较好的普通商品房项目相比,住在经济适用房社区里会使业主觉得有些不够便利、舒适度略差,但以较小的经济压力换取居住条件的大幅提高,显然仍是利远大于弊。

  ●调整建筑结构。与高层住宅相比,6层以下的住宅可减少40%以上的建筑造价。鉴于此,我市今后的经济适用房项目将致力于发展多层住宅。该举措虽然会造成总建筑面积减少,但通过适当的技术手段,仍可满足中低收入市民的购房需求。

  ●用简单的设计达到最佳的效果。华美的景观设计、先进的智能化系统、高档次的社区绿化虽然可令业主充分享受到居住的安逸与舒适,但也意味着建设成本的相应增加。对此,市经房办负责人指出,今后的经济适用房建设应当用脑力抵消金钱,在设计上力求简约实用。例如,工程建设时产生的土方,如果全部清运后再开挖建设一座音乐喷泉或者主题广场,所带来的建设成本远比就地绿化、将其改建为绿草覆盖的人造景观高得多。对经济适用房的购买者来说,高质量、低价格的住宅才是他们的真正需求,千方百计在确保工程质量和社区基本功能的前提下降低成本,才是经济适用房项目开发商、规划设计方的首要任务。

  ●加大政府投入,严格价格管理,压缩经济适用房售价中的“水分”。

  据统计,目前我市经济适用房的销售价格平均为高层2200-2400元每平方米,多层也在1700-1900元每平方米,但有些项目由于成本高、标准高等原因,价格突破2800元每平方米。对此,主管部门负责人表示,今后我市将采取预评估的方法来测算未建经济适用房的价格,对于价格过高的项目采取限定结构形式、限定建设标准、限定最高套价等方法来降低成本,力争使我市经济适用房高层价格低于2500元每平方米,多层低于2000元每平米。

  逆风飞扬经济适用房依旧任重而道远

  “什么经济适用房,你去看一看,里面有多少私家车,又有多少套房子面积都在120平方米以上?”市民王先生对南郊的个别“经济适用房”社区似乎颇有意见。而他的意见,正道出了我市经济适用房建设曾走过的弯路。

  其实,这也是经济适用房在中国走过的路的写照。

  有一度,网络上部分“专家学者”对经济适用房“痛下杀手”,恨不得全面否定而后快。在某门户网站中刊登的一篇由某“经济学家”撰写的文章中,罗列了经济适用房的八大弊端,主要包括:扰乱价格体系,降低社会福利;破坏社会信用,鼓励弄虚作假;扩大贫富差距,没有真正帮助低收入群体等。其他文章所陈述的观点大致与此相同,均围绕在经济适用房浪费国家资源、对房价、户型、购房者缺乏有效的限制和明确界定、政府的补贴不能使低收入者真正得到实惠等方面。这些言论也让古城市民对经济适用房政策产生了怀疑,随之而来的是对如何解决今后住房问题的担忧和困惑……

  回首从兴建安居工程至今,我市经济适用房建设用十年的发展历程,对种种负面言论做出了最有力的回答。

  市经房办负责人坦率地告诉记者:“经济适用房建设在上世纪末确实存在不少问题,但随着国家政策的完善和发展,建设中的一些弊端和缺陷已得到有效修补,一些极端的、片面的、全盘否定经济适用房的理论,根本站不住脚。”这位负责人介绍说,国务院曾在1998年23号文件中明确要求,发展以经济适用房为主的住房供应体系。文件一发,全国各地都兴起了经济适用房建设的热潮。当时我市几乎不再审批商品房建设项目,以明德门地区为代表的一批经济适用房项目纷纷上马。但是,由于在具体操作上缺乏明确限定,也造成当时的经济适用房建设出现了户型偏大、价格较高、销售对象不明晰等问题,极个别“复式住宅也成了经济适用房”的不合理现象便产生于那段时期。

  2003年,我市加强了经济适用住房的管理工作,通过清理,政府对已建成的一批成本过高、面积过大、销售对象未加限制的经济适用房项目采取了转为房地产开发项目的措施,要求开发商补交了土地出让金、城建配套费等税费,有效避免了政府财政补贴的不当流失。同时加强了对未开工的经济适用房项目的管理,全部被严令控制户型、价格和销售对象,没有一处转为普通商品房开发项目。2004年建设部等四部委联合发布了《经济适用住房管理办法》,全国开始了经济适用住房的规范管理。多年来,我市在对经济适用住房城建配套费减半、土地划拨使用等优惠政策落实上,始终贯彻得较为彻底。截至目前仅核减配套费一项就达3.8亿元,这部分资金有效地降低了经济适用房开发成本,让中低收入家庭得到了实惠。目前,我市对经济适用房建设的户型进行了严格控制,一个经济适用房项目的平均户型不得超过80平方米,最大面积不得超过120平方米。对于销售对象,我市也正在建立严格的审核制度和专门审核机构,避免高收入者骗购。

  市经房办有关人士指出,一些全面否定经济适用房政策的观点是建立在对西方发达国家房地产市场调查的基础上,但这些言论的提出者忽视了一个现实问题,西方发达国家的国民收入基本呈现“枣核型”,即中产阶级占社会的大多数,这些人完全有能力购买商品住宅,少数低收入家庭由国家采取提供廉租公屋等方式解决其住房问题。而我国的国民收入目前还是“梨型”,即低收入者仍占社会的绝大多数,这样的收入状况使得大部分市民无力购买普通商品房,需要国家通过优惠政策进行财政补贴,以帮助他们实现“居者有其屋”。对于出现的种种彻底否定经济适用房政策、恨不得将经济适用房灭之而后快的“理论”,市经房办有关负责人认为:“经济适用房以其较低廉的价格吸引了众多中低收入家庭购房者,肯定会对一些房地产项目牟取暴利、操控市场带来影响,从目前情况看,并不排除有国内房地产大鳄在幕后操纵言论、欲将经济适用房政策彻底扼杀的可能性。”

  值得注意的是,我市近年来虽然已不断加大经济适用房的建设力度,但出于对开发成本的考虑,经济适用房在选址时多在土地价格较低、配套设施相对薄弱、周边环境也不够理想的地区。而随着审查制度的完善,购买经济适用房的主流都是中低收入者,再购买一辆私家车属于奢望,由此带来的交通、购物、子女教育、居住环境等制约因素,使得不少本应购买经济适用房的市民犯起了嘀咕,甚至狠下心来干脆买一套价格虽高但地理位置相对较好的商品房,这种超出实际承受能力的购房行为,不仅加重了中低收入者的经济负担,也使得带有福利性质的经济适用房建设显现白璧微瑕。对此,有业内人士认为,经济适用房在建设时应充分考虑购买者的实际情况,既然是带有一定福利性质的“特殊商品房”,要实现为中低收入者解决住宅难题的初衷,那就不仅要把售价降下来,还得在配套设施和周边环境的改善上多下点功夫。

  采访结束时,市建委有关负责人告诉记者:“经济适用房是国家提供给中低收入家庭的政策性住房,是我国全面建设小康社会、构建和谐社会的重要环节,是政府亲民政策在住房建设领域的集中体现。管好经济适用房也是政府部门的职责所在,今后我们将努力保证经济适用房在我市的持续健康发展,向社会提供足量的优质廉价的经济适用房,最大程度地满足中低收入市民的住房需求。”

 
 
 
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