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城中村拆改的阵痛与对策
 
www.xawb.com 2006-06-18 10:41:16 西安晚报
 
 

     西何家村在城中村改造中,摸索出一套“集体开发、股权分红”的好方法,保障了村民的长 远收益。这是西何家村村支书兼村主任赵建平正向来访的外省城中村干部介绍经验。

  图/文记者刘俊王飞

  阅读提示

  把它称为“城市的疮疤”、“不和谐音符”也好,把它叫做“流动人口聚居地”、“藏污纳垢之所”也好,城市化进程的加快促使城中村民房越盖越高,城市统一规划与城中村独立发展的矛盾近年也日益突出。城中村被列为拆迁对象后,村民长远生活的隐忧常常表现为你追我赶地加盖房屋。消除隐患的做法除及时规范外,必须还有维护村民长远利益的对策。专人负责、超前规划、强化监管——西安市即将出台的办法,将彻底把城中村的规划、建设、拆迁、赔偿等行为规范起来;集体经营、股权分红——一些结合自身实际走出可持续发展道路的城中村也给了我们有益的启示——

  “‘城中村’,城市中的村庄,顾名思义,让人有很别扭的感觉。当然,城中村的形成是历史的原因,责任不在城中村自身,城中村村民也不该受到任何理由的诘责,但和城市日益亮丽的市容环境与渐趋完善的市政设施相比,城中村却始终凸显着脏乱差的面貌和简陋的公共生活条件,这不仅使城市市民难以忍受,城中村村民自己也渐渐不能满意。然而,对于即将到来或正在进行中的改造,有人却表现出无动于衷甚至阻拦抵制的情绪,这是城中村改造中必须要面对和思考的重要问题”。提起城中村,省社科院社会学研究所的方海韵副研究员显得有些无奈。

  大都市中的不和谐音符

  连日来,记者对我市东南西北的多个城中村进行了随机调查。抛开深层的问题暂且不谈,单就直观的感觉而言,城中村确实很难给参观者留下什么好印象。

  东八里村,一进村口,两边就遍布着小吃摊点,虽然给居民们提供了方便,但随处可见的垃圾污水却使人很难适应这里与近在咫尺的长安南路的反差。火烧碑东村,临街的楼房完工不久,楼前地面尚未处理,坑坑洼洼,尘灰遍地。吉祥村,翻建加盖房屋的村民将建材随便堆在村道上。西何家村,狭窄的村道上积水难消,一字排开的饭馆油烟缭绕。几乎每个村子都聚集着大量的流动人口,每间房子上都贴着招租告示,只要交钱,不管你是谁,租了房要干什么,房东根本不问。每个村子无一例外地藏着按摩房、黑诊所、黑网吧、游戏厅。就像两位学者调查中描述的那样,“若穿过标准化的城市街巷直接进入城中村,头脑中立即会冒出恍如隔世的时空错乱的感觉,此时很难相信自己居然还是置身于一个大都市之内”。“在鳞次栉比与低矮杂乱的巨大反差中,这些住宅群落犹如乐谱中一个个不和谐的音符,散落在大都市的画面上,奏出一曲曲失调与刺耳的乐章”。

  房屋加盖屡酿祸端

  除了环境的脏乱差,近年来,城中村愈演愈烈的房屋加盖是另一件令人颇为忧虑的麻烦事。走进城中村,随处可见基建场面,新盖的二层三层甚至更多层,与原来的楼体对比鲜明。盖好的加层多数都住上了租客,盖得简陋的、外立面还是毛墙甚至没有窗户的碉堡似的房屋,则占据着各自的空间。

  没有科学规划和勘测,也无法重新打地基,施工人员多是没有资质的闲散民工,这些都注定了城中村房屋加盖隐患重重。从2003年至今,仅记者亲历的两次事故,至今回忆起来仍然心有余悸。

  2003年7月28日上午,记者来到劳动南路批发市场对面的老糜家桥村。站在村口,远远就看见村子里灰尘四起,进村的路面上堆满砂石、楼板等建材,村里有几十户村民都在加盖楼房。记者看到,这些正在施工的房屋几乎都没有采取防护措施,运送水泥的小车晃晃悠悠,就在行人的头顶上上上下下,一座正在拆房的楼上不时掉下水泥块。记者上到一位村民家楼顶,看到掉下水泥块的那座楼房顶上,几个民工正在拆楼板,他们都没有戴安全帽,也没有系安全带,楼房外侧也没有遮挡。记者在拍照时,亲眼看到一个手持冲击钻的民工因脚下楼板松动,从楼顶摔下,半天爬不起来。

  2005年12月22日上午,南郊瓦胡同村一户村民加盖楼房时,六楼阳台突然垮塌,对面村民房屋被砸得栏杆迸裂,水管喷水,空调歪斜,雨棚受损。盖房民工被摔到对面房屋四楼,但未受重伤。上午11时许,记者赶到事故现场。正在加盖的楼房原是四层,现已盖到六楼,六楼上的脚手架已分裂外倾,半截混凝土阳台还悬在脚手架上摇摇欲坠。楼下约4间房距离的地面上到处是建材碎块。住在楼上的学生说,当时他们正在睡觉,突然听到一声巨响,出门后吓了一大跳,只见建材碎块散落一地,洗脸池严重变形,水流直射到楼道深处。

  “不盖房改造后靠什么生活”

  “我们已经没有土地了,要不靠租房多挣点钱攒起来,将来城中村改造之后,我们靠什么生活呢?”南郊二府庄村民王师傅的话代表了很多城中村村民的心声。王师傅说,他家原来是二层,基本够自己住和生活,现在加到五层,大小房间算起来有20多间,一个月近5000元房租收入就是全家人的生活来源。如果村里拆迁改造,顶多分几套单元房,不仅自己住着不舒服,房租收入也会大幅下降。“别看我们现在一分钱就是几万、十几万,改造以后可就坐吃山空啊”。

  “多盖几层房将来还能多赔点钱呀”,老糜家桥村一位村民认为,虽然政府现在说是二层以上只按造价成本进行补偿,可毕竟还是赔啊,只要赔钱,我就盖,只要盖了,肯定不会吃亏。“这具体咋赔、房子咋评估,又没有统一标准,将来咱想些办法,实在不行就闹腾,我不信还占不了一点便宜”。这位村民的话又代表了另一些村民的想法,“我也知道房盖得太急太高是有点危险,可这是我们维护自己权益的惟一办法啊”。

  “西何家村模式”值得学习

  看来,村民并不是不知道匆忙加盖房屋有隐患,只是对于以后生活的保障让他们丧失了理智。有没有两全之策,既能避免盲目加盖房屋,又能消除村民的长远忧虑呢?

  6月7日,记者在西何家村调查时发现,这个正在改造中的村子竟然几乎看不到加盖房屋的现象。记者随即去西何家村拆迁发展办公室寻找解开疑惑的答案,正巧赶上河南漯河召陵区翟庄办事处的20多名干部正在这里“取经”,便和他们一起上了一堂生动的民主决策加市场运作的城中村改造课。

  民主决策是西何家村顺利拆迁改造的经验之一。咋样才算民主,村支书兼村主任赵建平有他的办法。从2004年7月1日至2005年1月1日这半年的时间里,他开全体村民大会,打印了一千多份村委会提出的改造方案,去每家每户讲改造的道理,征求意见。85%的村民在“改造方案”上的“同意改造”一栏里画了对勾,赵建平对拆迁改造心里有了底。

  一位干部操着河南腔当头就问:“有人房子盖得好,说他的房子是框架结构,别人是土坯房;有人盖到7层,说别人的房子只有两层,拆迁时要求多补偿。按理说,老房子和新房子应该有个差别,这个怎么办?咋做工作?拆迁后的村民,没房子收不成房租了,以后咋办?”

  赵建平讲:“我跟村民说,你房子盖得再好,这么多年了,收房租成本也早回来了。房子一拆,旧砖一块也能卖一毛五,以后想自己拆,还得雇车拉,几十车垃圾要运走又得花钱。咱们村改造后,居住环境好了,生活水平提高了,每家每户的门面房一年能收一万元,以后每年都能拿分红。这样,村民自己得到了实惠,就好拆了。”

  村委会定了个补偿标准:拆以前由评估公司评估价位,两层以上的每平方米最低赔300元,最高不过400元,好的房子,比如6层的赔到每平方米360元,不好的房子赔到270元。这样一来,矛盾就能少些。

  其实,村干部做好村民的思想工作,就能变阻力为动力,这也是城中村改造的一个经验。赵建平将它总结为“三心”:村干部要有一颗广阔的心,虚心接受批评和建议;要有一颗善良的心,不能害村民;要有一颗实干的心,为百姓办实事。

  搞新的建设要和拆迁、改造同步甚至更超前,村民集中住在一起了,再也收不成房租,但腾出更多的地方可以搞经营,走可持续发展的路——这是西何家村顺利拆迁改造的第三个经验。

  村委会为给大家省钱没请评估公司,让各村小组的理财小组统计上报集体资产,再上墙公示,一算,有2.6亿元。再按人头平均,村里4个小组人均持股11万至15万元,再上墙公示,就定了。

  村委会提出:从2005年1月1日起至7月1日止,在这半年内,凡享受村民待遇、履行村民义务的,都可在拆迁改造中获得股份。这半年内结婚、生子等多添的人口也算股份。

  赵建平跟村民开玩笑说:“这半年里,要结婚的赶紧结婚,没生娃的赶紧生,6月20几号剖腹产也行———多一个人自然就多一份股份。”结果,还真有两个媳妇在7月1日前一周剖腹产。

  股权证发下来了,1800多村民拿着这个红本本还真有些新奇。实际上,最关键的是里面的几句话:“本股权证将西何家村多年来积累的资产,明晰细化,是量化股份的证明书。每个股民要牢记党的恩情,不忘先辈创业的艰辛。”

  西何家村全村118亩地,除去建绿地,盖6栋14万平方米的高层安置拆迁后的村民,还剩70亩地。这70亩地找开发商合作,建临街的8000平方米商业楼,交由集体经营,村民年终参加分红。

  “城中村改造,对于居住在城中村的农民来说,是又一次‘土改’!”赵建平说,“城中村改造,牵涉到利益分配,必然产生矛盾。我的经验是,村委会班子一定要团结,首先解决班子的思想。只要班子团结,干部硬棒,啥困难都能克服,啥事都好办!”

  两个办法将规范城中村建房

  “旁边的村子被拆了,咱村啥时拆迁?”或许一些城中村村民现在正密切关注着“上面”的政策和规划,以便下一步实施的“突击加盖行动”。

  但最好还是别心存这种想法了———很快,城中村村民突击加盖房屋将被《管理办法》规范,城中村拆迁改造的赔偿将有章可依,一个新的部门将负责这一办法的实施,对城中村盖房、加盖房屋进行监管。加高房屋,就能多拿赔偿———这种梦想将成为“永久的过去时”。

  即将出台的管理规范有两个,一个是《西安市城中村村民房屋建设管理办法》,一个是《西安市城中村改造管理办法》。这两个规范,目前已经西安市市政府常务会通过,经法制局核定之后,很快就会公布试行。

  即将成立的新的城中村监管部门———西安市城中村管理办公室,将取代市建委城中村建设管理处,成为市政府的常设机构。更具突破性的是,这个城中村管理办将具有主体执法资格,不符合程序就在城中村建房、加盖房屋,将有专人监管、处罚。

  进入互联网,搜索“城中村”,可搜索到全国各地城中村改造的相关新闻及信息,共计46.8万条。比如:郑州城中村燕庄要改造,提出的口号是,建成郑州未来的曼哈顿;北京于2004年提出3年内消灭200个城中村;就是北方城市呼和浩特,也有了规划,该市政府提出今明两年投资40亿元改造城中村……

  但是,村民私自突击加盖房屋以求获取更多赔偿,政府如何对此规范或监管,并未在搜索中找到答案。

  “在出台政策规范城中村突击建房、私自加盖等,西安走在了全国之先。”西安市城中村改造工作领导小组办公室发展计划行政组组长陈君昌说。

  村民集体土地上有望盖高楼

  按照国家土地管理规定,村民的土地属村民集体所有,而集体土地上要搞开发,只能搞临建,盖房不得超过两层,如遇政府规划等,无条件拆除。开发商如要搞开发,必须通过买卖,将集体土地变更为国有土地,才能建永久建筑。

  “现在,村民有望在集体土地上盖高楼了!”陈君昌处长说,村民把方案报到规划部门,最后核发“集体土地建设许可证”。有了这个证,就能盖高楼了,这是个突破。

  “政府的两个规范性、监管性文件有了,村民又能在集体土地上盖高楼,有骨有肉,村民就走上了可持续发展的路。”

  实际上,西何家村已经走上了这条路。西安市城中村改造工作领导小组办公室对该村的拆迁改造颇为认同,这个村不但自行拆迁最顺利没有发生太大矛盾,而且新的发展方案就是在集体土地上盖高层,集体经营,集体分红。说到底,就是“让农民有可持续的生活来源”。

  “有两个方面要约束起来,一个是已列入政府拆迁改造序列的,一个是还没被列入改造对象的城中村。这两个方面规范起来了,城中村拆迁和改造、村民加盖、赔偿等这些问题,就会迎刃而解。”西安市城中村改造工作领导小组办公室的规划建设组负责人高亚军说。

  高亚军介绍,已列入改造对象的,原则上不准再在原房宅上加盖房屋,“今建明拆不行”。对实在不能住的危房,需要翻建的,再建不能超过两层。

  未列入改造对象的,要先由村民决定进行规划改造,请相关技术单位编制出本村的规划,经村民大会表决后,报送街道办,再逐级上报区一级政府的城中村改造办公室,批准后按规划进行建设。

  “以政府法规约束加盖房屋的随意性,可以规避安全隐患,以集体开发、按股分红来实现村民与集体的长期依存和可持续发展,可以保障村民的生存收益,这确实为解决城中村改造问题提供了比较两全其美的方案”,方海韵副研究员对市政府和村集体采取的这些对策表示赞赏。

  

  

 
 
 
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